Registro de Imóveis, Títulos e Documentos
Comarca de Porto Esperidião - MT
Rosangela Poloni - Registradora

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REGISTRO DE IMÓVEIS

O QUE É?

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Registro de imóveis

Através dos tempos, a propriedade imobiliária consolidou-se como a base econômica de quase todos os povos, situação que perdura, em menor escala, até os dias atuais.

Diante da importância desse direito, surgiu a necessidade, para melhor resguardá-lo, com a criação de um instituto jurídico próprio, subordinado a leis específicas, sob o controle do Estado e imparcial em relação aos interesses dos contratantes.

Daí o nascimento do registro imobiliário, cujos primeiros contornos, no nosso país, decorreram de leis de meados do século XIX, ou seja, ainda na época do Império.

Sábias são as palavras da doutrinadora Maria Helena Diniz ao mencionar que “o registro público destinado ao assentamento de bens imóveis vem não só ganhando grande relevância na seara do direito civil e mercantil, na do direito público, pela sua estreita vinculação com a aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos (CC, arts. 1.227, 1.245 a 1.247), pela confiança na sua exatidão, garantida pela fé pública, mas também merecendo, por parte dos juristas e dos magistrados, análises mais aprofundadas, pelos vários problemas que suscita e pela sua necessidade ou obrigatoriedade para resguardar a estabilidade do domínio, preservar a segurança jurídica e possibilitar a verificação estatal do direito de propriedade, controlando os atos praticados pelo titular no exercício de seus direitos, relativamente a outros titulares.”

O Registro de Imóveis, pode ser definido como "serventia da Justiça encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra todos" (Aguiar Alvim, Direito Imobiliário Brasileiro, RT, 2ª ed., p.66).


Evolução histórica

A princípio, na descoberta do Brasil, o Rei de Portugal adquiriu o título originário da posse, dividindo o novo território em capitanias hereditárias governadas por donatários, que cediam parcialmente seus direitos possessórios aos moradores das capitanias através de cartas de sesmaria. As sesmarias eram concedidas primeiro pelos donatários das capitanias hereditárias, depois pelo governo geral, mais tarde pela Coroa de Portugal.

Desse forma, não havia propriedade nos moldes em que conhecemos hoje, era em torno da posse que giravam todas as relações econômicas.

O regime das sesmarias durou até a independência do Brasil (1822), sendo que somente em 1850, com a Lei nº 601 e seu Regulamento nº 1.318, de 1854, a posse foi legitimada sendo que, todas as posses que fossem levadas ao livro da Paróquia Católica (Registro do Vigário), eram separadas do domínio público, tendo caráter obrigatório o registro das posses dos possuidores de terras devolutas.

A propriedade nessa época não se transmitia pelo contrato, mas pela tradição, que é a entrega real ou simbólica da coisa, sendo o registro do vigário um controle essencialmente possessório.

Em 1843 surgiu a Lei Orçamentária nº 317, que criou o registro de hipotecas, objetivando tornar a terra a base para o crédito, porém, ensina-nos Afrânio de Carvalho que "o registro de hipotecas não deu os resultados esperados por lhe faltarem os requisitos de especialidade e publicidade".

Em 1864 surgiu a Lei nº 1.237 que criou o Registro Geral, denominada por muitos juristas como o embrião do Registro de Imóveis. A Lei substitui a tradição pela transcrição como modo de transferência, continuando o contrato a gerar efeitos obrigacionais. Ressalte-se, porém, que esse registro não era prova de propriedade, nem mesmo como presunção relativa, sendo que o autor precisava prová-la por outras vias como a reivindicatória.

Em 1890 a Lei 1.237 foi substituída pelo Decreto nº 169-A e seu Regulamento, Decreto nº 370, contanto, substancialmente, nada foi alterado.

Com o advento do Código Civil de 1916, o Registro Geral foi substituído pelo Registro de Imóveis, mantendo-se a transcrição, entretanto, com uma mudança substancial, foi lhe dada nova roupagem, resultando em prova da propriedade juris tantum, ou seja, admitindo prova em contrário. O código tratou da matéria nos artigos 856 e seguintes.

Com o Regulamento da Lei nº 4.827, de 1924, consubstanciado no Decreto nº 18.542, de 1928, foi introduzido no sistema registrário o princípio da continuidade, exigindo-se, para qualquer transcrição ou inscrição, o registro do título anterior.

O regulamento subseqüente, nº 4.857 de 1939, nos ensina Afrânio de Carvalho, corrigiu a terminologia do ordenamento anterior, separando os atos sujeitos à transcrição e inscrição. Eram transcritos os atos referentes à transmissão da propriedade e inscritos os atos de constituição de ônus reais.

Em 1973 surge a Lei 6.015, que reuniu em um diploma legal todos os princípios norteadores do Registro de Imóveis, aperfeiçoando uns e criando outros, revolucionando o cadastro predial brasileiro, principalmente no que se refere aos livros, pois além de reduzir a quantidade, centralizou um livro principal no imóvel, criando a figura da matrícula que representa a individualidade do imóvel, sua situação geográfica e perfeita descrição, sofrendo alterações objetivas e subjetivas através da averbação, sempre com um mesmo número de ordem, facilitando incrivelmente as pesquisas e expedição de certidões.

A Lei 6.015/73 procurou esgotar a matéria relativa a registros públicos, disciplinando a matéria de forma exaustiva, dividindo os atos praticados no Registro de Imóveis em dois grandes grupos: registro e averbação. O primeiro envolvendo direitos e ônus reais; o segundo, atos relativos à mutação objetiva ou subjetiva da matrícula, conforme se observa de seu artigo 167.

O Código Civil de 2002 outorgou maior importância aos registros públicos, consagrou princípios registrários, corrigindo algumas imperfeições mas, mas de um modo geral, mantendo a mesma linha do anterior. Resta claro no artigo 1.227 que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos.


A função do Registro de Imóveis

Na atualidade, o Registro de Imóveis nada mais é do que um instituto jurídico que tem como principal atribuição o assentamento de títulos de atos jurídicos que tenham por objeto direitos reais sobre imóveis, conferindo-lhes oponibilidade a terceiros, pela publicidade, além de segurança, eficácia e autenticidade das relações jurídicas concretizadas, assegurando-lhes presunção da prova da propriedade.

Como ensina Ademar Fioranelli, oficial de registro de imóveis, "a precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área" (Direito Registral Imobiliário, Sérgio Antonio Fabris Editor/IRIB, Porto Alegre, 2001, p.384).

Além dessa função primordial, o registro imobiliário atua, ainda, como verdadeiro órgão acessório na fiscalização do recolhimento dos tributos, das três esferas de governo, incidentes sobre a propriedade e os direitos a ela correlatos.

E ainda é encarregado de recepcionar e analisar os pedidos de parcelamento do solo (loteamentos e desmembramentos) e incorporações imobiliárias (edifícios e casas em condomínio), momento que se torna responsável por zelar pela obediência às normas de direito do consumidor, urbanísticas e ambientais, contribuindo, de maneira importante, na defesa dos interesses e na melhoria da qualidade de vida de grande parte da população.

No entanto, embora com o passar do tempo e a evolução jurídica, a principal finalidade do Registro Imobiliário, é sem dúvida aquela relacionada à aquisição e garantia da propriedade, em função do que estabelece o próprio Código Civil.

Em síntese, para a aquisição da propriedade do imóvel não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente. O contrato de compra e venda ou escritura, por exemplo, não é suficiente, por si só, para transmitir o domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no registro imobiliário, antes deste somente existirá o direito pessoal.

É cediço que o registro no Registro de Imóveis não é a única forma de aquisição da propriedade imóvel, já que nos termos do Código Civil também se adquire a propriedade pela acessão, usucapião, desapropriação e pelo direito hereditário, porém, mesmo nesses casos é imprescindível o acesso ao Registro de Imóveis para ser preservada a continuidade registrária e eficácia erga omnes, possuindo o ato praticado somente efeito declaratório.


Princípios do Registro de Imóveis

A palavra princípio é derivada do latim principium, que significa origem, começo. No sentido jurídico, conforme ensina De Plácido e Silva, tratam-se de normas elementares, ou requisitos primordiais instituídos como base ou alicerce de alguma coisa.

Os princípios que regem o sistema registral têm como escopo conferir ao cidadão absoluta segurança dos atos registrários, não podendo ser desprezados, sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e segurança do serviço.

Como podemos ver, no Registro de Imóveis, como nos demais ramos do Direito, existem princípios fundamentais e até próprios, dentre os quais, podemos citar em especial, os seguintes:

Princípio da rogação, instância ou solicitação: Entende-se por este princípio que a iniciativa de requerer a prática de determinado ato registrário deve partir da parte interessada ou pela autoridade, não podendo o oficial registrador praticar atos de ofício que onerem de qualquer forma a parte interessada, consoante dispõe o artigo 13 da Lei de Registros Públicos.

Assim sendo, todos os títulos que forem apresentados à qualificação do oficial deverão conter expressa ou implicitamente a autorização para se proceder aos atos requeridos.

Princípio da prioridade: O princípio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos. Para AFRÂNIO DE CARVALHO, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento”.

Dessa forma, uma vez protocolizado um título envolvendo determinado imóvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imóvel, poderá ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentação de títulos em datas diversas, tendo por objeto, porém, o mesmo imóvel, o apresentado primeiramente terá preferência sobre o segundo, ocorrendo o que se denomina títulos contraditórios, ou seja, títulos que têm por objeto direitos que não podem coexistir ou cuja força depende da ordem de ingresso no Registro de Imóveis.

É preciso salientar que a data da prenotação é de suma importância para o registro, em razão de constar no artigo 1.246 do Código Civil que "O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo". Assim sendo, com o registro do título ter-se-á efeito retroativo da data da aquisição, que para todos os efeitos jurídicos é a mesma da prenotação.

Princípio da territorialidade: Por este princípio, que está previsto no artigo 169 da Lei dos Registros Públicos, estabelece-se a competência registral com base num determinado território, ou região, ou seja, o agir do registrador está limitado a uma determinada circunscrição.

Princípio da qualificação: Por este princípio tem-se que uma vez tendo ocorrida a provocação do registro e a protocolização do título, o Registrador irá proceder à sua conferência, a fim de analisar se o mesmo obedece a todas as formalidades legais para que seja possível realizar o ato registral.

Havendo qualificação positiva, o que representa a certeza dada pelo Oficial do Registro de que o título contém os requisitos exigidos por lei, estará permitida a realização dos assentos necessários para que a parte interessada se satisfaça com os efeitos emanados do registro, uma vez que estes atos irão gerar a ficção de conhecimento perante terceiros.

Outrossim, havendo algum defeito no título que possa comprometer a sua validade e eficácia perante terceiros, deverá o Registrador expô-lo por escrito, através de uma Nota Devolutiva, para que o título seja complementado ou retificado a fim de permitir a realização do registro pretendido. Referida nota deverá, em uma única oportunidade, expor todos os defeitos apresentados no título.

Uma vez informada a parte interessada dos motivos da negativa do registro, de forma expressa, a mesma poderá se conformar com as exigências e providenciar as necessárias correções, ou caso contrário, poderá se opor ao posicionamento do registrador e solicitar que o título seja submetido ao Poder Judiciário, através do Procedimento de Dúvida, previsto nos artigos 198 e seguintes da LRP.

Princípio da legalidade: tal princípio atribui ao Registrador o dever de analisar se os documentos que lhe foram apresentados estão em conformidade com a lei, conforme prevê os artigos 198 e 289 da Lei dos Registros Públicos.

A obediência deste princípio é de suma importância, pois, uma vez procedido o ato registral, dele emanará a presunção de legalidade, até prova em contrário.

Importante mencionar que o Oficial de Registro de Imóveis como integrante da Administração Pública fica impedido de interpretar ou usar de analogia para excepcionar a regra em questão, ou, nas palavras do saudoso Hely Lopes Meirelles “na Administração Pública não há liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na administração particular é lícito fazer tudo o que a lei não proíbe, na Administração Pública só é permito fazer o que a lei autoriza”.

Princípio da continuidade: este princípio impõe ao Registrador o exame da cadeia sucessória das transmissões e aquisições de imóveis. Está previsto nos artigos 195, 196, 197, 222, 223, 228, 229 e 237 da LRP.

Por ele o Registrador verifica se aquele que pretende transmitir um direito é seu titular. Como regra, não se admite que alguém que não consta do Álbum Imobiliário transmita validamente direitos, necessitando, portando, a apresentação de um título anterior que lhe outorgue o direito que pretende dispor. Portanto, impede o lançamento de qualquer ato registral sem que se faça menção ao registro anterior e ao seu titular.

Princípio da disponibilidade: Alicerça-se o princípio da disponibilidade em uma primeira análise, na máxima "ninguém poderá transmitir o que não possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere. Assim sendo, na transferência de domínio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrícula determinada pessoa como proprietária da parte ideal de cinqüenta por cento do imóvel, deverá a mesma, na transmissão, comparecer alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente, ou seja, não poderá o titular do direito de 50%, outorgar escritura que disponha sobre 60% do bem, pois quantitativamente tal direito não lhe é disponível.

Mas não é só isso, o princípio da disponibilidade é aplicado também nos parcelamentos e apurações de remanescente de imóveis. Com efeito, nessas hipóteses é preciso respeitar sempre a área total do imóvel primitivo a fim de que a transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposições.

Essa análise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero cálculo aritmético da área total do imóvel até proceder-se seu esgotamento, todavia, após o advento da Lei 6.015/73, passou-se a uma análise qualitativa ou geodésica, observando-se todas as características do imóvel, tais como medidas lineares, área total, confrontações e distância da próxima esquina.

Princípio da especialidade: De origem doutrinária, esse princípio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referência à especialização da hipoteca. Afrânio de Carvalho, com a clareza que lhe é peculiar, afirma que “o princípio de especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado”.

“Assim, o requisito registral da especialidade do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, como o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial”.

O artigo 176 da Lei nº 6.015/73 é a expressão do princípio da especialidade, exigindo a identificação do imóvel com todas as suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver.

A doutrina divide o princípio da especialidade em três classes:

Especialidade objetiva que concerne ao objeto da situação jurídica que é o imóvel com todas suas características que acabamos de discorrer;

Especialidade subjetiva que diz respeito às pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situação jurídica, principalmente à completa identificação; e

Especialidade do fato jurídico exprimindo-se sua natureza, extensão às condições que houver, seu valor. Contudo, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em razão da maior aplicação ou relevância registrária.

Princípio da inscrição: tal princípio impõe o lançar dos atos de registro ou averbação previstos em lei, no livro próprio, como corolário da eficácia jurídica, tendo por finalidade dar aos atos segurança e oponibilidade perante terceiros. É a aplicação da máxima que estabelece quem não registra não é dono. Sua previsão legal está assentada nos artigos 167, I, e II, 168 e 169 da LRP, bem como no artigo 1.245 e § 1º do Código Civil.

Princípio da publicidade: Segundo NICOLAU BALBINO FILHO "a publicidade é a alma dos registros públicos. É a oportunidade que o legislador quer dar ao povo de conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados atos. Deixa a par de todo o movimento de pessoas e bens".

A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis, pela qual não se pode admitir que um registro tenha eficácia "erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No Registro de Imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente pela própria Lei 6.015/73, como também por norma constitucional (artigo 5º, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que a solicite, independentemente de identificação e justificativa para tanto.

Princípio da concentração: Este princípio surgiu recentemente e vem sendo aplicado em nível nacional. Por ele, entende-se que todos os atos e fatos que possam implicar a alteração jurídica das coisas, mesmo em caráter secundário, mas que possam ser oponíveis, sem a necessidade de se buscar, alhures, informações outras, o que conspiraria contra a dinâmica do que vem sendo o Registro Imobiliário atual.

Este princípio afirma, em resumo, que nada referente ao imóvel deve ficar alheio à matrícula. Embora exista a discussão, entende-se que o rol dos direitos reais é taxativo, mas o elenco de atos passíveis de ingresso no Fólio Real é exemplificativo.

Princípio da cindibilidade: No antigo sistema de transcrição das transmissões vigorava o princípio pretoriano da incindibilidade dos títulos, ou seja, se a escritura formalizasse a alienação de vários imóveis, todos esses deveriam ser transcritos no Registro de Imóveis sob a mesma numeração e se algum imóvel por qualquer motivo não estivesse apto à transcrição, prejudicaria o acesso dos demais.

Atualmente o entendimento é diverso, mormente pela sistemática adotada pela Lei 6.015/73. Nesse sentido já se posicionou o Conselho Superior da Magistratura, conforme, Ap. Cív. nº 2.642-0-São Paulo. "Isso porque só aquele sistema da transcrição dos títulos justificava não se admitisse a cisão do título, para considerá-lo apenas no que interessa. "Vale dizer que hoje é possível extratar só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro, por qualquer motivo, como quando, eventualmente, houver ofensa à continuidade registrária. "Na verdade, com o advento da Lei de Registros Públicos de 1973, e, conseqüentemente, a introdução do sistema cadastral, que até então não havia no direito registral brasileiro, a cindibilidade do título passou a ser perfeitamente possível e admitida." Com isso o ato de registro imobiliário deixou de exigir a reprodução textual dos instrumentos recepcionados no fólio real, cumprindo que ele reflita, apenas, aquilo que for possível ter ingresso no cadastro.


Principais livros do Registro de Imóveis

Os livros do Registro de Imóveis podem ser divididos em três grupos: Principais, internos e classificadores, cumprindo observar que tratam-se de livros cuja utilização é obrigatória, nos termos da Lei dos Registros Públicos e Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso relativas ao Foro Extrajudicial – CNGCE.

Como livros principais temos:

Livro de Recepção de Títulos: Neste livro são relacionados exclusivamente todos os títulos que foram recepcionados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do interessado;

Livro n.º 1 - Protocolo: Somente são cadastrados neste livro os títulos prenotados, ou seja, uma vez recepcionados entram em uma fila de precedência, de modo que possuem preferência para registro com relação a eventuais títulos que sejam recepcionados posteriormente, é o chamado princípio da prioridade. A prenotação do título terá validade de 30 (trinta) dias e somente poderá ser prorrogada em casos excepcionais;

Livro n.º 2 - Registro Geral: É o principal livro do Registro Imóveis. Será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos não atribuídos ao Livro 3;

Livro n.º 3 - Registro Auxiliar: O Livro n.º 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado, por exemplo: cédulas de crédito rural, de crédito industrial, de crédito à exportação e de crédito comercial; as convenções de condomínio; o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; as convenções antenupciais; os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato praticado no livro n.º 2; transcrição integral da escritura de instituição do bem de família, sem prejuízo do seu registro no Livro n.º 2; tombamento definitivo de imóvel etc;

Livro n.º 4 - Indicador Real: O Livro n.º 4 será o repositório das indicações de todos os imóveis que figurarem no Livro n.º 2, devendo conter sua identificação e o número da matrícula;

Livro n.º 5 - Indicador Pessoal: O Livro n.º 5, dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os cônjuges, figurarem nos demais livros, fazendo-se referências aos respectivos números de ordem;

Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros: O referido livro é destinado ao controle rigoroso da aquisição de imóveis por estrangeiros, uma vez que todas essas aquisições deverão ser obrigatória e trimestralmente comunicadas ao INCRA e à Corregedoria Geral da Justiça.

Não obstante a existência de livros próprios para os atos praticados pelo Registro de Imóveis, a própria Lei dos Registros Públicos e outras, inclusive a Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Mato Grosso relativas ao Foro Extrajudicial – CNGCE, disciplinam a existência de muitos outros livros internos e classificadores, que aqui não são mencionados em função do número e peculiaridades.

 

Fontes:
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. Os serviços notariais e registrais no Brasil. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1358, 21 mar. 2007. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/9629>. Acesso em: 24 ago. 2011.

MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o Registro de Imóveis. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 429, 9 set. 2004. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/5669>. Acesso em: 24 ago. 2011.

PAIVA, João Pedro Lamana. Procedimento de dúvida no Registro de Imóveis. 2. ed. Ver. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2010.

BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 2007.

CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

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